Fissures importantes, défaut de conformité ou d’étanchéité, affaissement… Nombreuses sont les anomalies qui peuvent se dévoiler plusieurs années après la livraison de votre bien immobilier flambant neuf. Pour protéger les propriétaires, la loi Spinetta a institué une présomption de responsabilité qui s’applique à tous les professionnels du bâtiment engagés dans une construction : c’est la fameuse garantie décennale. De quoi s’agit-il ? Que couvre la garantie décennale d’une construction ? Comment la faire jouer en cas de sinistre ? Voici les réponses à toutes les questions que vous vous posez à ce sujet…
La garantie décennale : définition
La garantie décennale est une assurance propre au droit de la construction. Elle couvre les malfaçons pouvant compromettre la solidité ou la viabilité d’un ouvrage, et contraint le professionnel à prendre en charge la réparation des dommages. Ainsi, la responsabilité du constructeur est engagée pendant 10 ans à compter de la réception des travaux. Sachant que ce délai démarre à la signature du procès-verbal de livraison.
À travers la garantie décennale, la loi Spinetta du 4 janvier 1978 a institué une présomption de responsabilité du constructeur (prévue par l’article 1792 du Code civil). Celle-ci l’oblige à prendre en charge les travaux de réparation des dommages structurels sans attendre une décision de justice. Elle s’applique à tout type de logement neuf : il existe une garantie décennale pour maison individuelle comme il en existe pour des immeubles collectifs d’habitation.
C’est sans doute la plus connue des assurances dommages souscrites par les constructeurs, mais il y en a d’autres. À l’instar de la garantie biennale (qui s’applique aux éléments d’équipement défectueux, pendant deux ans) et de la garantie de parfait achèvement (qui oblige le constructeur à prendre en charge tout défaut de conformité ou vice caché, pendant un an). Garantie biennale, garantie décennale et garantie de parfait achèvement sont donc complémentaires.
Qui est concerné par la garantie décennale d’une construction ?
C’est simple : par définition, tous les professionnels du bâtiment impliqués dans la construction d’un bien immobilier individuel ou collectif sont responsables des vices ou dommages structurels qui surviennent, jusqu’à 10 ans après la réception des travaux. On peut séparer les professionnels concernés en trois catégories :
- Les acteurs de la conception : architecte, maître d’œuvre, technicien, bureau d’études, ingénieur-conseil, etc.
- Les acteurs de la vente : promoteur, lotisseur, etc.
- Les acteurs de la réalisation : charpentier, maçon, plombier, électricien, etc.
Notez que la garantie décennale s’applique également aux professionnels étrangers qui exécutent un chantier en France, mais pas aux sous-traitants.
La responsabilité civile décennale du constructeur est engagée au regard du maître d’ouvrage, qui peut être un particulier (l’acquéreur d’une maison individuelle) ou un professionnel (un promoteur immobilier). Elle fonctionne également pour les propriétaires successifs du bien immobilier.
Attention : le maître d’ouvrage n’est pas dénué de responsabilités. La loi Spinetta l’oblige à souscrire une assurance dommages (ou « dommages-ouvrage ») lui permettant d’être indemnisé ou d’obtenir réparation pour toute malfaçon couverte par la garantie décennale.
Que couvre la garantie décennale ?
La garantie décennale couvre les sinistres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou sa bonne utilisation. On parle donc des dommages sérieux qui touchent aux éléments constitutifs du bâti (charpente, toiture, murs) ainsi qu’à tout élément d’équipement indissociable de la structure (canalisations encastrées…). Ces sinistres peuvent avoir pour cause
- un défaut de conformité : lorsqu’un ouvrage n’est pas conforme à ce qui était prévu dans le contrat de réservation, ou impropre à l’usage indiqué.
- ou un vice du sol : lorsqu’un ouvrage a été édifié sur un terrain inadapté, celui-ci étant la cause de dommages structurels (mauvaise inclinaison…).
Par exemple : des fissures importantes, un problème avec les fondations, un défaut d’étanchéité, un glissement de terrain, etc.
Sont exclus de la garantie décennale construction les éléments mobiles (portes et fenêtres, équipements sanitaires, volets roulants…), ainsi que les défauts esthétiques (une petite fissure). Ces éléments sont couverts par la garantie biennale, exception faite des éléments dont le dysfonctionnement affecte la jouissance du bien (pompe à chaleur…).
Comment faire jouer la garantie décennale ?
Imaginons : un sinistre grave intervient dans votre maison cinq ans après la réception des travaux. Comment faire jouer la garantie décennale ? Une précision importante : le constructeur doit avoir souscrit sa garantie décennale avant l’ouverture du chantier. Avant le démarrage des travaux, il doit présenter au maître d’ouvrage une attestation d’assurance décennale.
Si tout est en ordre, la garantie décennale intervient automatiquement en cas de malfaçon ou de sinistre couvert par cette assurance. Il suffit au maître d’ouvrage de signaler le problème au constructeur par courrier recommandé. L’assureur procède à une expertise afin de déterminer si la garantie s’applique ou non – un préalable qui s’explique par l’importance des sommes impliquées. Si le résultat est positif, le constructeur prend en charge les travaux de réparation… à condition que le maître d’ouvrage puisse prouver qu’il a bien souscrit une assurance dommages !
Vous l’aurez compris : il est essentiel de vérifier en amont que le constructeur dispose bien d’une attestation d’assurance couvrant la garantie décennale.
Quel prix pour une assurance décennale ?
Le prix d’une assurance décennale varie en fonction de plusieurs critères :
- L’activité du souscripteur,
- La situation géographique du chantier,
- Le nombre de clients concernés (plus ils sont nombreux, plus le risque augmente),
- L’expérience du professionnel et son historique de sinistralité.
Pour vous donner une idée, le prix d’une assurance décennale peut aller de 7 000 à 18 000 euros pour une entreprise dont le chiffre d’affaires varie entre 200 000 et 1,5 million d’euros. Et de 750 à 6 500 euros pour un artisan selon sa spécialité (3 350 euros en moyenne pour un maçon, 1 800 euros pour un plombier-chauffagiste, 1 125 euros pour un électricien, 1 300 euros pour un menuisier, etc.). En cas de difficulté, il faut savoir que le Bureau Central de Tarification (BCT), est habilité à intervenir pour obliger un assureur à couvrir le risque au tarif qu’il juge approprié.
Notez qu’une assurance dommages-ouvrage coûte entre 2 700 et 9 000 euros en fonction du type d’ouvrage à assurer (appartement, maison, immeuble…), de la nature des travaux et du coût global de la construction.